Написать письмо
На главную
 
   
     
 
Проектирование коттеджей
Строительство коттеджей
Отделка и ремонт коттеджей
Инженерные системы
Ландшафт
Земельные участки
Капитальный ремонт коттеджей
Быстровозводимые камни и блоки СБ

Особенности ипотечного кредитования участков земли. Оформление документов на строительство коттеджей


Вопрос оборотной способности земли в российской федерации является одним из самых острых. Путь, по которому идет наша страна в собственном культурно-историческом развитии, определил неоднозначный подход к земельному кадастру. Основополагающей проблемой на сегодняшний день является проблема прав собственности на земельные участки. Именно этот проблемный вопрос в сочетании с законным вакуумом не дает возможности создать культурный земельный рынок. Неофициальное и весьма спорное мнение в данном вопросе, начиная с узкого круга в обществе и заканчивая государственным масштабом, тормозит юридическое решение вопроса, связанного с земельным кадастром.

А в нынешнем мировом сообществе отсутствие юридического регулирования предопределяет неосуществимость присутствия. В итоге российская федерация, не обладая развитой концепцией отношений с земельным кадастром, терпит материальные убытки, как на уровне национальной структуры, так и на хозяйственном уровне. Ипотечное кредитование участком земли является своеобразным камнем преткновения в закладных отношениях, и даже законопроект об ипотечном кредитовании не может урегулировать все назревшие вопросы. После того как наше государство перешло к рыночным хозяйственным отношениям возникла серьезная необходимость возрождения прав частной собственности на земельные участки. В соответствии с постановлением съезда общественных депутатов РСФСР от третьего декабря 1990 года «О программе создания отечественной деревни и формирования аграрно-промышленного комплекса» было утверждено государственное разнообразие и равенство колхозной, кооперативной, коллективной и долевой формы собственности.

Реализация земли не разрешалась более десятка лет со времени приобретения прав собственности. В дальнейшем права частной собственности на земельные участки в России были закреплены в соответствующих законах от 24-го декабря 1990 года «О реформе земельных участков», от 24-го декабря 1990 года «О правах собственности в РСФСР», а также в конституции России. Соответствующие требования в этом возникли при понимании тех обстоятельств, что отношения по применению земельных участков в хозяйственно-бытовых целях не могут быть урегулированы административными методиками. Однако именно таким образом все и было на протяжении нескольких десятков лет командного административного руководства сельскохозяйственной отраслью. Сегодня земельные участки имеют непосредственное отношение к недвижимости и введены в общественный оборот. Земельный участок является объектом разных гражданских и юридических сделок. Но конечное законное урегулирование правовых отношений, которые связаны с землей, возможно исключительно с принятием нового кодекса, который помог бы решить основные вопросы, связанные с данной сферой и урегулировал бы частную собственность. Однако создание такого кодекса проходит в весьма проблематичных политологических дискуссиях. Частные собственники земельных участков считают, что именно земля является своего рода импульсом в подъёме макроэкономики. Другая сторона твердо убеждена, что это может привести лишь к спекуляции земельными участками и к полному разорению хозяйственной сферы. По мнению специалистов, здесь правы обе стороны, упорядоченность и контроль над пользованием земельным фондом это ключ к решению многих проблем. Однако реально ли осуществить такой контроль в российских условиях? К урегулированию данного вопроса требуется особый подход, потому что, земля не просто является недвижимым имуществом, но и производственным средством и природным достоянием. Именно поэтому в урегулировании вопросов, связанных с земельными отношениями должен доминировать публичный правовой, а не частный правовой элемент. Во время урегулирования данного вопроса необходимо принимать во внимание тот факт, что права собственности как великие права всегда ограничиваются государственной властью. Представитель всегда может расставить приоритеты воли собственника. В качестве примера можно привести узконаправленное целевое использование земельных участков. Поэтому во время принятия земельных юридических норм надо найти правильный баланс приоритетов собственника и социума в целом. Однако в любой ситуации права собственности должны являться правами преимущественного господства над объектом. В качестве примера можно привести результат неправильного хозяйственного отношения к земельному участку на протяжении нескольких десятков лет, что, разумеется, приводит к выбыванию из сельского хозяйственного оборота только вследствие эрозии и кустарничества нескольких тысяч гектаров земли. На колоссальной площади произошло резкое падение уровня плодородности земли. А по какой цене сегодня обходится опыт поднятия целины, когда ради недолговременного богатого урожая люди губили громадные степные участки. Но главной проблемой здесь являются пустые земли, у которых попросту нет владельца, ресурсы которых никем не применяются. Разумеется, любому земельному участку необходим владелец, для эффектной и грамотной работы которого требуется наиболее широкое включение земель в государственный оборот, что неизбежно может привести к необходимости использования норм государственного закона к соответствующим отношениям, когда земля является имуществом. Включение земли в государственный оборот предоставляет возможность владельцу распоряжаться ей как залогом для ипотечного кредитования, а также пользоваться ей для обеспечения определенных обязательств, которые вытекают из разных соглашений. По указу президента России от 28-го февраля 1996 года за номером № 239 «О вторичных мерах по формированию ипотеки» по соответствующему соглашению недвижимость может являться залогом. Это обуславливается тем, что правом распоряжения недвижимостью в полноценном объёме обладает только владелец. То есть, владелец таких прав при всем желании не может его заложить. Также следует отметить важное понятие прав собственности на землю для определения положения земли как объекта ипотечного кредитования. В соответствии с гражданским кодексом российской федерации права собственности, как уже было сказано выше, распространяются на земельные участки как на недвижимость. Однако земельные участки являются природными объектами, а природа, как известно, является государственной территорией, поэтому к урегулированию данного вопроса присовокупляются общественные и государственные интересы. В результате особенного положения земли среди остальных объектов гражданских правовых отношений, можно рассуждать о спецификации юридического режима.

В конституции российской федерации об этом сказано, что владение, использование и распоряжение земельными участками и иными ресурсами природы может осуществляться их владельцами в свободном положении, если это не причиняет ущерба окружающему миру и не нарушает прав и юридических интересов третьих лиц. В приведенных нормах конституции российской федерации мы можем встретить такие понятия как «владение, использование и распоряжение». Опуская всякие подробности, содержание этих понятий не является отдельным правом, а является неотъемлемой частью прав собственности. Давайте остановимся на этом более подробно. Правомочия владения дают возможность обладать земельным участком на законных основаниях. Проще говоря, числитель его находится на балансе, определять землю как часть собственного хозяйства значит просто обладать ей. С этим правомочием овладения взаимосвязано второе правомочие – использование. Их взаимосвязь обуславливается тем, что использовать землю можно, только если ты ей владеешь. Использование предоставляет возможность извлекать из земельных участков пользу. Можно самому распоряжаться землей, применять её в заявленном порядке закона для хозяйственных надобностей, наличествующих на земле общераспространённых полезных ископаемых. Кроме того, на земле можно построить дом и любое другое здание. Правомочие распоряжения заключается в том, что владелец по своему личному желанию может реализовать, подарить, поменять, сдавать в аренду, или использовать землю в качестве залога. В соответствии с конституцией российской федерации на основе президентского указа «Об урегулировании земельных отношений и развитии аграрно-промышленной реформы в РФ», владельцы земельных участков имеют полные права на продажу и любые другие операции, связанные с землей. Такие полномочия владельца настораживают большинство частных собственников. Возникает вопрос! Как решается это в Европе или США? Например, в Австралии просто не существует понятия частной собственности. Земля может быть сдана в аренду на девяносто лет и каждый понимает, что данный запрет не является ничем иным, как национальной формальностью. В соединенных штатах Америки ипотечное кредитование земли играет важнейшую роль в государственной истории. В процессе освоения территории северной Америки в собственности народонаселения не было почти ничего, и вся Америка жила в домах на колесах. В непосредственной близости к прериям прокладывали рельсы трансатлантической железки, по которым двигались дальше, осваивая США. Закладывать было нечего, потому что, в залог никто ничего не хотел брать помимо земли, которую государство давало щедро. Земельные участки являлись единственным объектом отношений с залогом. Именно поэтому вся кредитная экономическая система была тесно связана с залоговым обязательством, и до 1930-го года была основана на землевладении и собственности. Только после появления Форда, и массового строительства автомобилей в качестве залога стали рассматривать другое имущество. Данный пример является не только историческим, но и показательным.

Теперь давайте рассмотрим закон об ипотечном кредитовании, чтобы прояснить, какая земля может являться объектом ипотеки.В соответствии с пунктом 1 статьи 62 по соглашению об ипотечном кредитовании, земля может являться залогом, если она находится в личном пользовании граждан, их компаний, представителей садоводства, частного жилищного, дачного и аграрного строительства и так далее. Земля для ведения приусадебного хозяйства предоставляется гражданам из земли, которая находится в распоряжении местной власти. Отличительной особенностью такой земли является требование её местоположения в непосредственной близости к дому. Однако статья 64 земельного кодекса, которая устанавливает юридическое положение земли большого хозяйства, допускает предоставление части земли за пределами жилищной зоны.

Из данной статьи также стоит выделить положение, указывающее на то, что при ипотечном кредитовании земли, залоговые права на находящиеся на ней строения не распространяются. Залоговый держатель продолжает свободно использовать данные строения, а в ситуации реализации или взыскании заложенной земли начинает работать строгое правило ограниченного использования под названием «сервитут», суть которого заключается в возможности применения той части земли, которая требуется для объекта по соответствующему предназначению.

Аналогичные идеи описываются в пункте 1 статьи 65-й «о правах залогодателя строить на заложенной земле объекты без разрешения залогового держателя. Но, здесь есть небольшая оговорка. В том случае, если строительство объекта влечет за собой ухудшение обеспечения земли, залоговый держать имеет полное право, руководствуясь статьей 450 гражданского кодекса потребовать изменения в договоре об ипотечном кредитовании, в том числе, если это требуется, в результате распространения ипотеки на построенной объект. В соответствии с пунктом 2 вышеописанной статьи, права залогодателя на возведение здания ограничиваются на заложенной земле в ситуации, если права залогового держателя удостоверены закладным документом, в котором предусмотрены права залогодателя на строительство таких объектов. В соответствии со статьей 13 законопроекта об ипотечном кредитовании права залогового держателя по обеспеченным ипотекой обязательствам и по соглашениям могут быть удостоверены соответствующим закладным документом, так как, другое не установлено государственным законом. Введение закладной данным законодательством является принципиальной новеллой, но просто для постсоветского права, упоминания о ней имеют место еще в первом указе о залоге в 16-м веке. Что же такое закладная? Опуская всякие подробности закладная это именная ценная бумага, которая удостоверяет определенные права своего владельца, а именно: права на получение исполнения денежных обязательств, права на обеспечение ипотекой недвижимого имущества, а также права залога на описанное в ипотечном соглашении недвижимое имущество. Проще говоря, закладная удостоверяет сразу два обязательства, одно основополагающие материальное, обеспеченное заложенным объектом, второе акцессорное. Случаи, когда закладная не разрешается к использованию, являются исчерпывающими и весьма ограниченными, в соответствии с пунктом 4 статьи 13. Правила написания и действий описываются в пункте 5 и 7 этой же статьи, а содержание её имеет место в статье 14.

Стоит отметить, что при отсутствии любого 14-ти вышеперечисленных там обязательных пунктов закладная такой не является. Практическое применение данного документа заключается в том, что он упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества. Передача прав собственности по такому документу может быть осуществлена без присутствия нотариуса, и без гос.регистрации. Это существенным образом отличает закладную от передачи прав собственности по соглашению об ипотечном кредитовании, где необходимо соблюдать соответствующие формы непосредственного соглашения об ипотеке и создавать некоторые удобства в практическом обороте недвижимого имущества. Также следует отметить тот факт, что для грамотного покупателя закладной акцентируется презумпция, в соответствии с которой, если закладная не отвечает соглашению об ипотечном кредитовании, обязательства обеспечиваются ипотекой в соответствии с пунктом 4 статьи 14 соответствующего закона. Однако давайте вернемся к статье шестьдесят второй закона об ипотечном кредитовании. В соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи ипотека земельных участков регулируется в том случае, если находится в общественной долевой или коллективной собственности. Доля земельного участка рассчитывается в гектарах или в объеме земельной площади, которая приходится на одного человека.

Земельные паевые участки, чаще всего, не ограничиваются, и наличествуют в выражении документооборота до того времени, пока в заявленных законодательством ситуациях не будет осуществлено выделение земли, равной по объему такому паевому участку. Размер земельного пая в гектарах рассчитывается с помощью деления площади угодий, переданных в личное пользование участников компании или на количество лиц, которые имеют соответствующие права на получение земельных паев. Вся площадь земельных угодий может быть определена по инвентаризационным данным, а если их нет, то в соответствии с государственным актом. Приблизительно также осуществляется расчет размера земельных паев в балло гектарах.



Назад

Примеры работ