Написать письмо
На главную
 
   
     
 
Проектирование коттеджей
Строительство коттеджей
Отделка и ремонт коттеджей
Инженерные системы
Ландшафт
Земельные участки
Капитальный ремонт коттеджей
Быстровозводимые камни и блоки СБ

Купля и продажа объектов недвижимости. Оформление документов на строительство коттеджей


Одним из типов соглашений, подписываемых для обеспечения деятельности предпринимателя, является договор купли продажи объекта недвижимости. Любой объект недвижимого имущества обладает специфическими качествами, например, тесной связью с земельным участком, особенной ценностью. Есть специализированные правила, которые регулируют участие объектов недвижимости в обороте имущественного характера. К специфическим качествам этих объектов относятся серьезные требования к форме соглашения купли продажи недвижимого имущества, правило о гос.регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, четкий порядок передачи объекта и некоторые иные особенные условия.

Требования к форме соглашения продажи недвижимого имущества сведены к тому, что такое соглашение должен быть подписано в письменном виде как единый документ, подписанный обеими сторонами, в соответствии со статьей 550 гражданского кодекса российской федерации. Принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости может быть связан с землей, в гражданском кодексе можно увидеть нормы, определяющие юридическое положение земли, на которой расположен объект недвижимого имущества, в ситуации его реализации. При подобных обстоятельствах покупатель получает права на земельный участок, который занят объектом недвижимости. Статья 131 гражданского кодекса российской федерации, устанавливает, что права собственности на недвижимое имущество подлежат обязательной гос.регистрации в управлении юстиции. Следует заметить, что в гражданском кодексе не имеют место принципы регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Это может быть выражено в том, что некоторые принципы основного значения или совсем не отражаются в тексте, или неграмотно разбросаны в разных главах ГК РФ. Эти минусы могут стать серьезной преградой на пути усовершенствования государственного законопроекта о государственной регистрации недвижимого имущества.

Однако их легко минимизировать, если соответствующие принципы будут последовательным образом зафиксированы в специализированном законопроекте. С точки зрения господина Павлова, который является главным консультантом отдела гражданских прав и хозяйственного закона государственного правового управления при президенте российской федерации, в основе отечественной системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость лежат 6 основных принципов. К этим принципам относится принцип специализации, обязательств, гласности, правды, решительности и старшинства. Эта классификация используется в России уже достаточно продолжительный период времени, так как, ее обоснованность была доказана еще русскими учеными в области юриспруденции. Но в условиях продолжительного отсутствия в российской федерации рынка недвижимого имущества не было определенной необходимости обращаться к ней. Сегодня вполне правомерным образом можно вернуться к стандартной классификации, утверждает господин Павлов. В гражданском кодексе российской федерации зафиксирована также необходимость государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, и сделок с ним. Статья 164 гражданского кодекса России, которая требует обязательного осуществления государственной регистрации сделок, по факту утверждает то, что любая сделка проходит регистрацию в процессе регистрации прав собственности на недвижимость.

Но различные виды государственной регистрации основываются на радикально разнообразных подходах. Возникающая неопределенность в данной ситуации может быть разрешена в результате юридического закрепления вышеописанных принципов государственной регистрации недвижимости. Основополагающую роль среди принципов государственной регистрации прав собственности на недвижимость играет принцип специализации, в соответствии с которым в земельный кадастр заносятся соответствующие записи о правах, которые касаются определенных объектов недвижимого имущества. Критерием гос.регистрации может являться сама недвижимость, а не имена её владельцев или определенный пакет документов, удостоверяющий соответствующие права. То есть, основное содержание данного принципа заключено в обеспечении укрепления прав собственности относительно четко определенной недвижимости. Потенциальный владелец недвижимого имущества в силу различных обстоятельств может время от времени изменяться, а переход недвижимости не всегда может быть обусловлен оформлением определенного пакета документов. Земельный кадастр должен служить обязательному закреплению прав собственности на недвижимое имущество, то есть, подтверждать реальное юридическое положение объекта недвижимости. Без этого государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество не имеет конечного смысла. Данный принцип формирует основу для закрепления прав собственности. При государственной регистрации исключительно пакета документов данный принцип не используется, и в результате этого может возникнуть проблема проверки юридического соответствия. В гражданском кодексе российской федерации также предусмотрена государственная регистрация прав собственности на недвижимость.

Таким образом, возникает реальная потребность в признании вышеописанного принципа и отказе от процесса регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Еще одним не менее важным условием культурного закрепления прав собственности на недвижимость является принцип обязательств. В нынешних рыночных условиях объекты гражданского права находятся в постоянной мобильности. Участники рыночного отношения часто избегают гос.регистрации с целью форсировать переход недвижимости к другому лицу и сокращения расходов. Поэтому существует определенное правило, в соответствии с которым любые права собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному занесению в земельный кадастр. Наиболее четко данный принцип описывается в пункте 2 статьи 8 ГК РФ, где сказано, что имущественные права, которые подлежат обязательной гос.регистрации, возникают со времени самой регистрации. В специальном законопроекте необходимо также определить некоторые признаки данного принципа, например, все, что имеет непосредственное отношение к объекту гос.регистрации прав собственности на недвижимое имущество, подлежит обязательному занесению в земельный кадастр. Преимущественные права собственности на недвижимость вступают в силу после осуществленной гос.регистрации в земельном кадастре. Определенные права собственности на недвижимость могут вступить в силу без записи в государственном реестре, если это описано в федеральном законодательстве. Занесение в земельный кадастр записи является, чаще всего, условием действенности всех соглашений с недвижимым имуществом. Информация, которая содержится в земельном кадастре, необходима многим лицам. Принцип правды обеспечивает доступность земельного кадастра для всех лиц, которые имеют соответствующий интерес.

Пункт 4-й статьи 131 ГК РФ обязывает органы, осуществляющие гос.регистрацию, предоставлять информационные данные об осуществленной регистрации и правах. Если процесс регистрации соглашений предполагает отказ государства от осуществления проверки содержания регистрационных документов, то регистрации возлагает на государственную власть обязанности по обеспечению соответствия данных земельного кадастра реальному юридическому положению недвижимого имущества. Каждое заинтересованное лицо должно обладать соответствующей уверенностью в юридической чистоте земельного кадастра. Компании, которые осуществляют ведение земельного кадастра, в каждой отдельной ситуации должны проверять законность акта, в силу которого осуществляются записи. Такие проверки могут происходить путем получения данных от нотариальных специалистов или компаний, которые несут ответственность за земельный кадастр. В настоящем гражданском законе этого принципа нет. Принцип решительности ориентирован на достижение стабильного уровня в сфере закрепления прав на недвижимое имущество. Это может быть достигнуто посредством абсолютного законодательного признания всего того, что было зарегистрировано в земельном кадастре. Внесенная в земельный кадастр информация предполагается заведомо правильной, если только запись о регистрации не была ликвидирована. При стечении определенных обстоятельств регистрационная запись может сохранять собственное действие, невзирая на неправильность оформления. К примеру, в эстонском законодательстве установлена защита прав лиц, которые, принимая за основу неправильную информацию гос.регистрации, добропорядочно купили квартиру. В данном законодательстве также есть определенный запрет на аннулирование неправильной регистрационной записи в отношении купленной недвижимости. Конечным принципом гос.регистрации недвижимости является принцип старшинства, в соответствии с которым внесенные в земельный кадастр права должны быть осуществлены во временном порядке их внесения, если другое не определено федеральным законодательством. Данный принцип вносит четкую ясность в вопросы очередности ублаготворения требований залоговых держателей.

То есть, роль гос.регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к покупателю состоит в том, что только после произведенной гос.регистрации покупатель может стать полноценным владельцем недвижимости. Это имеет отношение и к той ситуации, когда две стороны исполнили собственные обязанности по соглашению заблаговременно до произведенной регистрации. Соглашение купли продажи объектов недвижимости не нуждается в заверении нотариусом, потому что, введение гос.регистрации прав собственности на недвижимость делает излишним нотариальное присутствие. Если одна сторона уклоняется от определенных действий, которые необходимы для гос.регистрации перехода прав собственности на недвижимости, отсутствие регистрации не может являться непреодолимой проблемой. Это доказывает положение, которое допускает урегулирование вопроса о гос.регистрации перехода прав собственности на недвижимость в судебном порядке, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 гражданского кодекса российской федерации. Переход вследствие подписания соглашений купли продажи объектов недвижимости, находящихся на участке земли, влечет изменение правовых отношений по поводу этой земли. В статье 552 и 553 гражданского кодекса российской федерации содержатся четкие правила, которые регулируют такие изменения. Покупатель объекта недвижимости вместе с передачей ему прав собственности на указанную недвижимость получает права собственности на ту часть земли, которая занята под эту недвижимость и необходима для ее применения. Психология данных прав зависит от того, является ли продавец недвижимого имущества владельцем соответственной земли. В данной ситуации передаваемые покупателю права на землю определяются соответствующим соглашением. Если же в соглашении нет условия о передаваемых покупателю правах на землю, он может стать владельцем той части земли, которая занята под проданную недвижимость и необходима для ее применения. В процессе продажи объекта недвижимости, находящегося на участке земли, который не принадлежит продавцу на правах личного пользования, покупатель данного недвижимого имущества получает права собственности как часть земельного участка на аналогичных условиях, что и продавец. Законодательством или соглашением между владельцем земельного участка и продавцом предусматриваются условия пользования землей, которые не позволяют продажу недвижимого имущества или допускает это только с письменного согласия владельца.

Значительным условием гражданского правового соглашения может быть признан его объект в соответствии со статьей 432 гражданского кодекса российской федерации. Правила определения объекта соглашения относительно продажи недвижимого имущества описаны в статье 554 гражданского кодекса российской федерации. В значительной степени отличается от общего положения о соглашениях такое договорное условие продажи недвижимого имущества, как стоимость, в соответствии со статьей 555 гражданского кодекса российской федерации. Следует отметить, что положение об исполнении договора, в котором нет определенной стоимости, должно оплачиваться по стоимости, которая обычно взимается при сравнительных обстоятельствах за подобные товары в соответствии со статьей 424 гражданского кодекса российской федерации, не подлежит применению к соглашениям продажи недвижимого имущества. В данной ситуации вступает в действие другое правило: при отсутствии в соглашении скоординированного двумя сторонами в письменном виде условия о стоимости недвижимого имущества договор о ее реализации признается неподписанным. Вторым моментом является стоимость здания или сооружения, находящегося на земельном участке, которая включает в себя стоимость передаваемой с этим объектом части земли или права собственности на нее.

Своеобразными особенностями, которые требуют непосредственного урегулирования, отличается исполнение условий по договору продажи объектов недвижимости. Процесс передачи проданной недвижимости продавцом и принятие её покупателем должен быть оформлен с помощью передаточного акта или иного документа, подписанного двумя сторонами в соответствии со статьей 556 гражданского кодекса российской федерации. До основной передачи проданного недвижимого имущества по факту покупателю путем подписания сторонами акта передачи или другого документа, соглашение о продаже объекта недвижимости не является законченным. Кроме того, уклонение одной стороны от передачи недвижимого имущества или подписания акта передачи можно рассматриваться как отказ от исполнения условий договора.



Назад

Примеры работ