Написать письмо
На главную
 
   
     
 
Проектирование коттеджей
Строительство коттеджей
Отделка и ремонт коттеджей
Инженерные системы
Ландшафт
Земельные участки
Капитальный ремонт коттеджей
Быстровозводимые камни и блоки СБ

Вопросы, связанные с землей, которая не подлежит ипотечному кредитованию. Оформление документов на строительство коттеджей


В соответствии со статьей 63 ипотека земельного участка не допускается, если его площадь меньше размера, утвержденного нормами субъектов российской федерации, и юридическими актами органов местного самоуправления для земель разного целевого значения и разрешённого пользования. Пункт 1 этой же статьи ограничивает ипотечное кредитование земли еще по 2-м основным элементам: например, если земля находится в государственном или муниципальном пользовании, и если земельный участок входит в состав сельскохозяйственной земли. Земельные участки, которые находится в собственности российской федерации, и входят в состав субъектов России, являются собственностью государства. В статье 224 гражданского кодекса российской федерации собственность государства на недвижимое имущество определяется как собственность, которая таковой не является. Проще говоря, собственность государства является таковой за вычетом частной и муниципальной собственности. Следуя тем же математическим законам, можно сделать заключение, что собственность муниципального значения является таковой за минусом собственности государственного и частного типа. Главным вопросом в этой ситуации является следующий! Как вводить разграничения в собственность государственного и муниципального значения. Однако статья 63 законопроекта об ипотечном кредитовании своими нормами выравнивает эти 2 собственности в невозможности принимать участие в ипотечном правоотношении, и их размежевание не может быть объектом рассмотрения данной статьи. Опуская всякие подробности, собственность государственного значения на земельные участки закреплена в статье под номером 11 конституции РСФСР. Дальнейшее укрепление собственности государства на земельные участки имеет место в определенных нормативных актах, в том списке, и в конституции российской федерации 1993-го года. Впервые права собственности на земельные участки муниципального значения были четко сформулированы в законопроекте «О местных органах самоуправления». В статье 2 данного закона описываются местные городские образования муниципального значения, то есть, районы, пригородные села, междугородние населенные пункты. Государственные земельные участки можно условно разделить на федеральные, которые заняты под соответствующие объекты компаний, предприятий и так далее, и земли входящие в состав территориальных субъектов российской федерации. Они являются собственниками земельных участков на собственных территориях.

Муниципальный вид собственности земельных участков – это образования в пределах допустимых границ. Но, как вы уже наверняка поняли, и тут не все земельные участки могут находиться в собственности муниципалитета. В качестве примера осмелюсь привести муниципальное образование, на территории которого может находиться один или два объекта федерального значения. Земельные участки, занимаемые ими, являются, как правило, федеральными. Затем, на территории этих земель может быть расположено несколько компаний областного или республиканского типа. В непосредственной близости к территории муниципального образования может находиться много собственников земельных участков. Такие земельные участки частного характера не могут входить в состав земель муниципального значения. В остатке остаются земельные участки муниципального значения, то есть те, которые заняты под муниципальные объекты, например, под клиники, образовательные учреждения, жилищные здания и так далее, проще говоря, земли общего применения, например, трассы, скверы, пляжи и тому подобное. Что же инициировало законодателей ввести ограничения в ипотечное кредитование земельных участков муниципального и государственного значения? Может быть ответ скрыт в той же причине, что и с запретом ипотечного кредитования казенных компаний. А что касается ипотечного кредитования земельных сельскохозяйственных участков? Причину и следствие данного запрета мы рассмотрим более подробно. Земельные участки сельского хозяйственного значения предназначены для соответствующих нужд или уже предоставлены для определенных целей. Основной особенностью данной категории земельных участков является то, что земли здесь играют роль основополагающего производственного средства. Именно поэтому для земельных участков сельскохозяйственного значения существует особый режим, который играет роль охраны, повышения плодородности почвы, и недопущения выведения земли из сельского хозяйственного оборота.

Земельные участки сельскохозяйственного значения, как правило, включают в себя угодья, то есть, землю с предопределенным хозяйственно-бытовым применением, к примеру, пашни, пастбища и так далее. В вышеописанном законе об ипотечном кредитовании, говориться об этих угодьях. В общем понимании, вопрос включения земельных участков сельского хозяйственного значения в государственный оборот носит, непосредственным образом, политологический характер. Земельный кодекс, также как закон об ипотечном кредитовании решает данный вопрос отрицательно, что в значительной степени является причиной президентского запрета на эти закона. Специалисты со стороны президента и на сегодняшний день полагают, что изъятие сельских хозяйственных угодий из списка объектов, урегулированных в законе об ипотечном кредитовании, нежелательно. Ведь настоящие владельцы этих земельных участков это крестьяне, которые точно уверены в том, что у них никогда не будет реальных материальных средств, для полноценного ведения высокорентабельного хозяйства в нынешних условиях макроэкономики, если им не дадут заложить свои участки. Причём все земельные участки, а не просто овраги, которые имеют определенную стоимость. Они желают обладать оборотным капиталом также, как и компании, и именно за счет участия в залоговых отношениях. А некоторые чиновники Госдумы российской федерации до сих пор склонны к мыслям о недопустимости ипотечного кредитования сельских хозяйственных угодий, ссылаясь на сегодняшнюю реальность, и криминальную ситуацию в стране. А сегодняшняя реальность – это почти не работающий сектор аграрной промышленности, для которого залогом является один из эффектных работающих способов существования и формирования. Все это было бы не так проблематично, если бы обновленный земельный кодекс начал бы работать до принятия законопроекта об ипотечном кредитовании. В данной ситуации можно было бы смело урегулировать все нормы ипотечного кредитования. Однако все вышло не так как хотелось, и поэтому законопроект об ипотечном кредитовании оставил вопрос с земельными участками не разрешенным. И все это произошло во многом благодаря включению статьи 63 в законопроект об ипотечном кредитовании, был найден компромисс между разными силами политики в Госдуме российской федерации. Хотя раньше, во время подготовки законопроекта об ипотечном кредитовании ко 2-му чтению, согласующей комиссией был предложен смягченный вариант, когда закон все же разрешал с небольшими исключениями ипотечное кредитование земельных участков из состава земли сельского хозяйственного значения для обеспечения обязательств, которые были связаны с этим производством.

Действие законопроекта об ипотечном кредитовании при этой ситуации не распространялось на сельские хозяйственные угодья, отношения относительно которых всецело и полностью были урегулированы земельным законом. Ипотечное кредитование земельных участков, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, было разрешено, за минусом некоторых запретов, утвержденных земельным законом, еще некоторые ограничения были обусловлены правилами охраны природы и городского строительства. Подход создателей предполагал включение в государственный оборот определенных земель сельскохозяйственного значения, а соответствующие законопроекты могли определять специализированные изъятия этой земли из оборота. Такой вариант, который был предложен согласовывающей комиссией, депутатами не был принят, хотя если бы данные положения государственная дума все-таки приняла, они носили бы декларирующий характер в соответствии с нормами земельного кодекса, и не имели перспектив будущей реализации. Опуская всякие подробности, выведение земельного вопроса за рамки законопроекта об ипотечном кредитовании отделяет его решение на неопределенное время, оставляя отечественного крестьянина в весьма неприятном положении. Для того чтобы институт ипотечного кредитования развивался полноценным образом требуется принять земельный кодекс и ввести его в действие. Главной проблемой, которая появляется при проведении залоговых операций, в настоящий момент, является учреждение института оценки земельных участков и другого недвижимого имущества. Но как осуществить оценку объекта залога там, где он не имеет рыночного оборота? Нормативная стоимость земельного участка тут вряд ли принесет какую-либо пользу. Ближе к урегулированию данного проблемного вопроса цены на аренду земли и порядок взаиморасчетов.



Назад

Примеры работ