Написать письмо
На главную
 
   
     
 
Проектирование коттеджей
Строительство коттеджей
Отделка и ремонт коттеджей
Инженерные системы
Ландшафт
Земельные участки
Капитальный ремонт коттеджей
Быстровозводимые камни и блоки СБ

Другой пакет документов, представляемый при регистрации. Оформление документов на строительство коттеджей


В корреспонденции со статьей 17 закона за номером № 122-ФЗ должным приложением к пакету документов, необходимым для прохождения гос.регистрации прав собственности на недвижимость, являются: план участка земли, недр или план объекта недвижимого имущества с указанием его регистрационного номера. Данный регистрационный номер является уникальным, и не повторяется во времени на территории российской федерации. Идентификационный номер объекта недвижимого имущества, который ему дается при проведении кадастрового технического и инвентаризационного учета в соответствии с процессом, установленным законом российской федерации, сохраняется, до тех пор, пока объект недвижимого имущества существует как зарегистрированный объект прав собственности. Необходимым документом, без которого не может быть осуществлена регистрация прав собственности, является свидетельство об оплате сбора за государственную регистрацию, оплата за которую взимается в размере, установленном субъектами российской федерации. Предельный размер финансовых платежей на территории российской федерации определяется государственной властью, и принят соответствующим постановлением от 26-го февраля 1998 года, за номером № 248 в размере 50-ти кратного определенного законом наименьшего размера заработной платы для юридических лиц. Точные размеры платы за процесс регистрации определяются соответствующими актами субъектов. Оплата процесса регистрации может быть проведена любым лицом, который заинтересован в ее осуществлении. Оплата процесса регистрации прав собственности на недвижимость может отличаться от оплаты регистрации внесения некоторых изменений в реестр наименьшими тарифами.

В процессе гос.регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества обязательными документами являются бумаги, которые исходят из учреждений технической инвентаризации, а именно:
- копия технического паспорта;
- выписка из технического паспорта, содержащая в себе план и экспликацию помещения;
- несколько справок с приложенным этажным планом и экспликацией помещения.

Кроме вышеперечисленного пакета документов в регистрационные органы надо представить документ, удостоверяющий отсутствие или наличие ограничения или обременения, например, ареста, запрета на отчуждение и так далее. На сегодняшний день, учет данной информации возложен на учреждения юстиции, но с учетом недавнего формирования создания некоторых учреждений вся необходимая информация аккумулирована именно в бюро технической инвентаризации. В БТИ надо получить несколько справок по форме № 11а, которые включают в себя данные о потенциальных ограничениях или обременениях. Оригинальная версия данной справки необходима в том случае, если сделка была проведена в стандартной письменной форме. При нотариальном заключении сделки, в учреждение юстиции можно предоставить копии справок, так как, нотариальный специалист хранит оригинальную справку у себя в архиве. Невзирая на наличие в пакете документации справки по форме № 11а или ее заверенной копии, органы юстиции имеют право сделать соответствующий запрос в органы БТИ, для получения информации о потенциальных ограничениях и обременениях, во время появления каких-либо сомнений в подлинности документов. Необходимыми документами в процессе регистрации сделок с недвижимостью являются правоустанавливающий пакет документов на земельные участки, занимаемые недвижимым имуществом. В соответствии со статьей 17 закона за номером № 122-ФЗ в ситуациях, описанных в законе, необходимо предоставлять дополнительный пакет документов.

В этом случае требуется акт передачи или другой документ, свидетельствующий об исполнении обязательств по передаче недвижимого имущества, при регистрации перехода прав собственности на основании:
- соглашения об отступном, в соответствии со статьей 409 гражданского кодекса российской федерации;
- соглашения о расторжении контракта с возвратом имущественных прав, в соответствии со статьей 453 гражданского кодекса российской федерации;
- договора купли продажи, в соответствии со статьей 556 гражданского кодекса российской федерации;
- договора обмена, в соответствии со статьей 567 гражданского кодекса российской федерации;
- договора возвратной ренты, в соответствии со статьей 585 гражданского кодекса российской федерации, с передачей недвижимого имущества под выплату ренты;
- арендные договора с правом выкупа, в соответствии со статьей 655 гражданского кодекса российской федерации.

В соответствии со статьей 223 гражданского кодекса российской федерации права собственности у потенциального владельца объекта по договору возникают со времени передачи, если законодательством или договором не оговорено иное. Законодатель также устанавливает презумпции обязанностей передачи вещественных прав. Указанные требования основываются на том, что без данной передачи покупателю изменяется лишь титульный хозяин, который не имеет возможности воплотить права собственника на овладение, использование или распоряжение. Во время реализации недвижимости в соответствии со статьей 556 гражданского кодекса российской федерации, передача и принятие могут быть оформлены через передаточный акт или любой другой документ, свидетельствующий об исполнении обязательств обеими сторонами. В результате всего вышеизложенного, подписание соглашения о купле продажи недвижимости не является доказательством его выполнения, а гос.регистрация прав собственности может быть осуществлена только после полной передачи имущественных прав покупателю. В ситуации с продажей или обменом жилой недвижимости в органы юстиции должны быть предоставлены документы, содержащие информацию о лицах, которые проживают в отдаляемом помещении, так как, они сохраняют права на пользование жильем. Практическим пакетом документов, которые содержат в себе заявленные сведения, являются актовые справки и выписки из книги домовладения, заверенные служебным лицом, которое отвечает за регистрацию лиц по месту проживания. В административных округах, где нет указанных служб, этот пакет документов может быть удостоверен в местном органе самоуправления.

Необходимо обратить внимание безграничный срок действия этих документов. Учредители акционерного общества принимают решение о подписании сделки с интересом, если сумма денежных средств по данной сделке и рыночная цена недвижимого имущества выше 2-х процентов активов общества. Решение о подписании крупного договора, предметом которого является недвижимое имущество ценой от 25-ти до 50-ти процентов стоимости балансовых активов общества на дату постановления решения о подписании сделки, принимается советом акционеров общества. Решение о большой сделке, объектом которой является недвижимое имущество стоимостью от 15-ти до 30-ти процентов стоимости баланса имущества народной компании, принимается советом наблюдателей общества. Решение о подписании крупного контракта, объектом которого является недвижимое имущество общей стоимостью более 50-ти процентов активов общества народной компании, на дату постановления решения о проведении сделки, принимается собранием акционеров. В ООО при подписании такой сделки, в совершении которой есть определенный интерес, если сумма денежных средств по сделке или цена недвижимого имущества не выше 2-х процентов стоимости активов общества, решение принимается наблюдательным советом директоров, но только в той ситуации, если данный вопрос уставом относится к компетенции определенного управленческого органа.

В том случае, если при проведении сделки есть определенный интерес и сумма денежных средств по сделке или цена недвижимого имущества, которое является объектом сделки, превышает 2 процента стоимости активов общества, решение принимается общим собранием участников общества. Решение о подписании договора, связанного с покупкой или отчуждением недвижимого имущества, цена которого составляет от 25-ти до 50-ти процентов стоимости активов общества, принимается советом директоров, если данный вопрос уставом имеет отношение к компетенции директорского состава. Решение о проведении сделки, которая связана с покупкой или отчуждением недвижимого имущества, цена которого превышает 50 процентов стоимости активов общества, принимается общественным собранием учредителей общества. В процессе регистрации сделки, объектом которой является недвижимое имущество с вышеописанной стоимостью или если в сделке заложен определенный интерес, в управление юстиции требуется представить пакет документов, подтверждающих принятие данного решения утвержденным органом или советом директоров. Есть также определенные особенности проведения сделок предприятиями государственного и муниципального значения, при распоряжении недвижимостью, когда требуется получить согласие надлежащего управленческого комитета государственного или муниципального имущества как полномочного представителя владельца – РФ, субъекта РФ, в соответствии со статьей 295 гражданского кодекса российской федерации. Особенные правила действуют по отношению к обществам, в стартовом капитале которых есть государственный интерес.

Например, если в государственной собственности находится более 25-ти процентов акций приватизированной компании, то на осуществление этим обществом сделок с недвижимостью требуется согласие надлежащего управленческого комитета, в соответствии с пунктом 5.13.3 муниципальной приватизационной программы государственных и муниципальных компаний в РФ по указу президиума российской федерации от 24-го декабря 1993 года № 2284. Таким образом, во время регистрации сделок с недвижимостью указанным АО необходимо представить выписки из акционерного регистра, подтверждающие процентное соотношение владения пакетами акций. В потребительском обществе также существуют определенные правила проведения сделок с недвижимостью, стоимость которой выше размера, установленного общественным уставом с целью особого контроля над судьбой дорогого имущества, чаще всего, являющегося недвижимостью. Данным уставом также определяется максимальный размер стоимости недвижимого имущества, решение по сделке принимается собранием паевых участников.

Если в уставе общества содержится данные указания в управление юстиции надо представить протокол общественного собрания, которое отражает решение о проведении сделки. Если продаваемый объект недвижимого имущества находится под залогом, то в управлении юстиции надо представить пакет документов, подтверждающих согласие залогового держателя на отчуждение, в соответствии со статьей 346 гражданского кодекса российской федерации, если законодательством или договором не оговорена возможность залогодателя распоряжаться объектом недвижимости без согласия залогового держателя. Так как, в процессе перехода прав залог сохраняется, в соответствии со статьей 353 гражданского кодекса российской федерации, в договоре отчуждения недвижимости необходимо указать залоговое обременение. При распоряжении юридическим лицом недвижимостью, которая находится у него не на правах личной собственности, необходимо обязательное согласие учредительного состава, который является владельцем реализуемого недвижимого имущества, на проведение данной сделки. Согласие владельца имущества должно выражаться в письменном виде с указанием идентификационных признаков отчуждаемой недвижимости, её стоимости, а также реквизитов потенциального покупателя. Стоит отметить особое положение недвижимости производственного значения при определенных законодательных условиях, которые требуют заблаговременного соглашения или уведомления территориального органа управления муниципального комитета по антимонопольной политике. Данные требования заблаговременного согласия или уведомления могут быть использованы, только в том случае, если балансовая стоимость объекта недвижимости, который является предметом сделки, превышает 10 процентов общей стоимости основных средств производственного значения и нематериальных активов отчуждающей недвижимость организации при исполнении определенных условий. Если общая стоимость активов отчуждающей и покупающей недвижимость организации превышает 100 тысяч МРП, или если одна из них находится в регистре хозяйственного субъекта, имеющего рыночную долю на определенный товар более 35-ти процентов. Если недвижимость была приобретена группой лиц, контролирующих деятельность отчуждающей недвижимое имущество компании.

На основе всего вышеописанного при отчуждении жилых объектов недвижимости юридическими лицами требуется: справочный документ от продающего лица, о полной стоимости активов и стоимости недвижимости, а также справочный документ от покупающей стороны о полной стоимости активов, заверенный руководителем и главным бухгалтером организации. Относительно соотношения цены на недвижимое имущество, стоимость сделки и стоимость активов компании могут быть дополнительно предоставлены как решение уполномоченного органа юридического лица. До введения в силу законопроекта под номером № 122-ФЗ неукоснительное нотариальное осуществление сделок с недвижимым имуществом было установлено еще ГК РСФСР в 1964 году. На сегодняшний день, после вступления в силу данного законопроекта о гос.регистрации, нотариальное подписание некоторых договоров не нужно. Однако и сейчас многие договора должны быть удостоверены нотариально. К этим договорам можно отнести: договора ипотечного кредитования, договора ренты безвременного содержания, договора уступки требований по нотариально осуществленной сделке, договора перевода долговых обязательств по нотариально проведенной сделке, соглашения об изменении и расторжении нотариального заверенного договора, предварительные договора, договора между залоговыми сторонами об обращении взыскания на заложенную недвижимость внесудебного порядка.



Назад

Примеры работ